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作家 | 梁秀杰

裁剪 | 宋金煜、刘玉娇

责编 | 韩玮烨

频年来，住房租出阛阓火热，迎来了一批又一批的入局者。但濒临保租房的海量供应，房钱下行、空置率飞腾、爬坡期拉长的压力越来越大。在此配景下，栈房式做事公寓凭借短长租纠合的生动模式，不仅比传统公寓更具盈利后劲，也比栈房业务愈加郑重，正成为盛大投资者和企业布局的焦点，并与海量供应的保租房酿成了错位竞争。

虽然入局者众，但到底什么样的家具材干竟然终了高效盈利且收益郑重？

城家旗下的瑞贝庭公寓栈房，以亮眼的收获在一众品牌中脱颖而出。以上海徐家汇的GROW瑞贝庭公寓栈房格式为例，城家通过长日租险些无缝切换，显耀普及了运营服从，格式出租率达到95%、GOP达到78%。

当今上海苏河瑞贝庭公寓栈房，行动写字楼改良为栈房式做事公寓的典型案例，在2024年12月阐扬迎来开业。

高坪效的商改栈房式做事公寓

上海苏河瑞贝庭公寓栈房，是一个典型的城市中心贸易地块微更新格式。

格式原身为歌斐香溢广场写字楼，于2019年完好意思阐扬录用使用。地处上海中枢商圈西北侧、普陀区东南侧，属于非中枢商务区。加之频年来上海办公租出阛阓合座低迷，格式的去化和收益皆不足预期，亟待再行焕活钞票价值。

格式位于上海市普陀区石泉东路286弄13号，属于内环旁，距离地铁3、4、7号线镇坪路站约1公里，走路可达，轨谈交通方便；自驾10分钟傍边，即可上内环高架；地铁半小时内可邃晓静安寺、东谈主民广场等多个内环商圈。

同期格式左近生存、失业配套充分，楼下便是融创精彩世界（香溢店）。下楼就有各色好意思食，顺手就能买到Tims天好咖啡、星巴克、CHAGEE霸王茶姬，还有影院、健身房、SPA馆等各项失业文娱顺序。

基于此，城家对格式进行了合座权谋，并负责改良代建，将其定位为中高端做事式公寓栈房——瑞贝庭。

图表1：格式基础府上

信息 起首：公开信息，睿和智库整理

图表2：上海苏河瑞贝庭公寓栈房 位置图

图片起首：企业自供

上海苏河瑞贝庭公寓栈房共一栋楼，18层，可提供353间房源，属于大房源量的做事式公寓。从家具及房钱来看，格式以建面约40-45㎡一居室和48-68㎡一室一厅户型为主力户型，订价在8500-14500元/月。

图表3：上海苏河瑞贝庭公寓栈房不同家具占比

数据 起首：公开信息，睿和智库整理

睿和智库调研左近公寓及庸俗住宅发现，现时左近中高端公寓上海Quartier 星荟公寓51㎡Studio约7500元/月， 保租房社区西部乐巢·中岚居46㎡一居约6100-6600元/月、71㎡两居房钱约9700-10800元/月，香溢花城135㎡两居约14000元/月，光新大楼54㎡一居房钱约5300元/月。

不错看到 ，即便相较于其它中高端长租公寓，上海苏河瑞贝庭公寓栈房依旧约略提供更高的坪效。

图表4：格式左近部分公寓及庸俗住宅情况

府上起首：公开府上，睿和智库整理

跳跃租率，材干竟然终了物业收益的最大化

从钞票周转的角度来看，高坪效诚然迫切，但莫得跳跃租率，即使坪效再高，合座物业收益也难以达到最大化。尤其是在房源量大、房钱高的情况下，更需要抽象研究家具、做事、运营服从等多个层面的计谋，从而有用地提跳跃租率。

通过深研指标客群需求，瑞贝庭选拔安身“多功能、多场景、高颜值、高智能”的理念，打造家具各异化，为租客带来全新的租住感受。这种各异化计谋，无疑更有助于蛊惑对居住环境、生存品性、做事及搞定有更高条款的皆市旅居东谈主群。

在软装色彩上，瑞贝庭打造了两种色系作风，深色系偏中古风，淡色系偏当代奶油风，以餍足不同客群的作风喜好，为租客提供鼓胀的选拔空间，从而提高销售去化。

图表5：上海苏河瑞贝庭公寓栈房 室内成果图

图片起首：企业自供

户型上，通过策画优化，不仅大大消弱了写字楼改良常见的痛点，如窄面宽、出息深等，还使得空间布局更为科学，视觉感受愈加辉煌，采光更好。

寂寞且充满庆典感的玄关，适配约聚、办公、用餐等多种功能的失业区域，可餍足泛泛轻餐烹调，功能完备、收纳性强的灵通式圭表厨房，大模范三段分别式的盥洗空间，配备洗烘一体机的贴心功能，以及约略餍足弥远居住生存的超大储物空间，为租客创造出一个高品性居住空间的同期，更营造披缁的温情感和包摄感。

同期，客房使用全屋智能客控系统，一键驱散室内灯光、窗帘排气扇等，更为生存添加了一份庆典感。

图表6：上海苏河瑞贝庭公寓栈房 户型图

图片起首：企业自供

瑞贝庭还将格式合座权谋为一个“垂直袖珍社区”，1F为公寓大堂+贸易；4F为公寓公区+贸易配套；5-18F为客房层，公寓、栈房、社区贸易等不同行态被更好地纠合在悉数。

4F超大且有品性感的公区，缔造了咖啡水吧、厨房、早餐厅、健身房、洗衣房、影音文娱等空间，合座兼顾功能与生动运营，能餍足指标客群泛泛生存所需。

其还将顶层约400㎡的超大景不雅露台，打造为绿地失业区和宠物乐土区，为“毛孩子”打造了一派专属的失业区。普及合座居住体验的同期，还不错蛊惑更多有宠物的佃农，促进佃农之间的酬酢互动，增多客户粘性。

值得细心的是，依托华住集团供应链智商与集采上风，城家还进一步粉碎了“改良周期长”的行业近况。一方面，有用裁汰工期。悉数格式从初始改建到阐扬入市，用时不到8个月，收敛了兴修产生的空置资本；另一方面，进一步优化造价，可收敛采购、兴修、爱戴资本达5%-10%。相较于同头绪栈房，城家旗下做事公寓每平米造价低约24%以上

不错说，在家具打造上，瑞贝庭把高品性、高服从、低资本阐扬到了极致。

同期，通过数字化智商与源自华住基因的专科做事基因，瑞贝庭终明显运营资本与客户体验的多重均衡。在城家CAS系统上，租客从找房、预约、看房、签约、支付、入住、到退房全经过皆不错线上终了，普及搞定服从同期，也让租客的做事体验更方便、快捷、透明。

除了数字化带来的方便，瑞贝庭还提供个性化的客户体验。区别于传统栈房，瑞贝庭通过基础做事、主动做事、社群运营，为租客提供“相伴不惊扰”的夸口体验。比如，24小时管家和前台做事团队的实时反馈、公区如期计帐、免费洗衣等等。这种办原理念既让租客感受到家的温情，同期保合手了合适的秘要性和寂寞性。

行动华住集团旗劣品牌，瑞贝庭还能分享华住会2亿自有客源，直销占比达90%。这种渠谈上风使得瑞贝庭约略更有用地触达指标客户，减少对第三方平台的依赖，收敛营销资本。

瑞贝庭最大的上风还在于，选定短长租纠合的生动运营模式，优化出租率。基于数字化搞定上风，瑞贝庭约略精确配比短长租房源比例，并字据阛阓动态诊疗价钱，终了短租作念溢价、长租兜底，匡助门店终了出租率和GOP双赢。

结语

好的品牌我方会话语。瑞贝庭公寓栈房作念为城家的主打品牌之一，通过全面的布局，如今已渐渐酿成了一定的品牌影响力。不仅自带家具、做事和流量上风，也为钞票升值提供了空间。纠合数据来看，瑞贝庭OTA渠谈网评分已达到4.8+，远超业内平均水平。这一收获也标明了，其在客户夸口度和口碑竖立方面的告捷，深受中高端旅居东谈主群的醉心。

综上，在住房租出快速发展的大趋势下，悉数运营方应总结做事的中枢——热心客户需求，找准我方的安身点，构建具有竞争力的做事新质分娩力，这才是品牌不变的谜底。

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